Se é proprietário de um terreno rústico ou misto, é possível que já tenha ouvido falar do BUPI e da necessidade de identificar e registar os terrenos.
Mas será que, em 2026, passou a ser obrigatório registar todos os terrenos no BUPi?
A resposta não é tão simples.
Em abril de 2026 entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 87/2026, de 15 de abril, que introduziu alterações relevantes ao regime do sistema de informação cadastral simplificada e do Balcão Único do Prédio (BUPi). Entre as novidades está o reforço da obrigatoriedade da Representação Gráfica Georreferenciada (RGG) em determinados atos de transmissão da propriedade.
BUPi e Registo Predial são a mesma coisa?
Não.
Esta é uma das primeiras distinções que importa fazer.
O BUPi permite identificar geograficamente o prédio, através da sua Representação Gráfica Georreferenciada, permitindo determinar a sua localização e os seus limites.
Já o Registo Predial é realizado na Conservatória do Registo Predial e é este que assegura juridicamente a publicidade e proteção dos direitos sobre o imóvel.
Por isso, dizer simplesmente “tenho o terreno nas Finanças” não significa que a situação registral esteja regularizada.
Então tenho de colocar obrigatoriamente o meu terreno no BUPi?
Depende da situação do prédio e do município onde este se encontra.
Nos municípios que não dispõem de cadastro predial, a identificação do terreno através do BUPi assume especial importância.
Já nos municípios que dispõem de cadastro predial, existe uma Configuração Geométrica do Prédio (CGP), não sendo necessária a realização de uma RGG no BUPi nas mesmas condições.
Ou seja, não existe uma regra que possa ser aplicada indistintamente a todos os terrenos do país.
O que mudou em 2026?
Uma das alterações mais relevantes introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 87/2026 está relacionada com os negócios de transmissão da propriedade.
A legislação passou a reforçar a obrigatoriedade de apresentação de RGG nos documentos que titulam determinados atos ou negócios de transmissão do direito de propriedade, procurando garantir que, no momento da transmissão, exista uma identificação rigorosa da área, localização e limites do prédio.
Na prática, isto assume especial importância quando se pretende vender ou transmitir um terreno rústico ou misto.
“O meu terreno está registado. Então não preciso do BUPi?”
Também não é necessariamente assim.
Mesmo que o terreno já esteja registado na Conservatória, pode ser importante assegurar a sua correta identificação geográfica.
O próprio BUPi esclarece que, quando um terreno já se encontra devidamente registado, a identificação através de RGG permite evitar dúvidas quanto à sua localização e aos seus limites.
Esta questão ganha ainda maior relevância quando existem terrenos antigos, propriedades familiares ou prédios cujos limites físicos não coincidem claramente com a informação existente na documentação.
E se eu quiser vender o terreno?
Aqui está uma das principais razões pelas quais este tema deve ser tratado antes da assinatura de qualquer contrato.
Se está a pensar vender um terreno rústico ou misto, não deve deixar a questão do BUPi e da identificação do prédio para o momento da escritura.
É preferível verificar previamente:
- se o prédio está registado na Conservatória;
- se a descrição predial está atualizada;
- se a matriz corresponde ao imóvel;
- se o município dispõe de cadastro predial;
- se existe RGG ou CGP;
- e se os limites e a área do terreno estão corretamente identificados.
Atualmente, a identificação das propriedades através do BUPi é gratuita e o registo predial dos prédios rústicos e mistos abrangidos pelo regime também permanece gratuito até 30 de setembro de 2026, de acordo com a informação atualmente disponibilizada pelo BUPi.
Por isso, para quem tem um terreno ainda por regularizar, este pode ser um momento particularmente importante para tratar da situação.