A partir de 1 de outubro de 2026, a transmissão de determinados imóveis passa a exigir uma atenção especial à existência do respetivo título urbanístico.
A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, trouxe alterações relevantes ao regime dos títulos urbanísticos e à transmissão de imóveis.
A entrada em vigor estava inicialmente prevista para 3 de agosto de 2026, mas foi entretanto prorrogada para 1 de outubro de 2026, pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho.
Esta alteração merece especial atenção de proprietários, compradores e profissionais do setor imobiliário.
O que vai mudar?
A partir de 1 de outubro, nos negócios jurídicos que envolvam a transmissão de:
- terrenos para construção urbana;
- edificações já construídas ou em construção;
- ou frações autónomas,
deverá constar do documento que titula o negócio uma menção relativa à existência do respetivo título urbanístico.
E esta obrigação não deve ser vista apenas como uma questão relacionada com a compra e venda. O que está em causa é a transmissão da propriedade, pelo que a análise deve ser feita também noutras operações, como, por exemplo, determinadas doações ou partilhas, consoante a situação concreta.
O que deve constar do ato?
A nova redação do artigo 4.º-A, n.º 14, do RJUE prevê três possibilidades.
- O título urbanístico é apresentado
Se o título urbanístico correspondente for efetivamente apresentado para o ato, deve ser feita menção à sua existência.
- O título existe, mas não é apresentado
Neste caso, o transmitente poderá declarar que dispõe do título urbanístico correspondente, mas que o mesmo não é apresentado.
- O transmitente não dispõe de título urbanístico
Nesse caso, deverá constar uma declaração expressa do transmitente de que não dispõe do título urbanístico correspondente.
No entanto, existe uma consequência muito relevante: a falta da menção exigida no documento que titula o negócio pode determinar a anulabilidade do negócio jurídico.
Mas afinal, o que é um título urbanístico?
Esta é uma questão particularmente importante.
A nova legislação veio clarificar o conceito de título urbanístico. No caso do licenciamento, por exemplo, o título passa a resultar do conjunto documental previsto no artigo 4.º-A, incluindo o requerimento devidamente preenchido, o comprovativo do pagamento das taxas e a notificação do deferimento ou, quando aplicável, o comprovativo do deferimento tácito.
O que recomendamos fazer antes de outubro?
Embora a nova obrigação apenas produza efeitos a partir de 1 de outubro de 2026, consideramos prudente que os processos de transmissão que estejam a ser preparados sejam analisados antecipadamente.
Em particular, quando estejam em causa terrenos para construção ou imóveis com antecedentes urbanísticos, recomendamos solicitar com antecedência os títulos urbanísticos dos prédios originais e a documentação urbanística relevante.
A revisão do RJUE pretende reforçar a segurança jurídica das operações urbanísticas e assegurar que quem adquire um imóvel tenha conhecimento da sua situação urbanística.
Para proprietários e compradores, a mensagem é simples: a situação urbanística de um imóvel deve ser conhecida antes da transmissão e não depois dela.
Por isso, se vai comprar, vender, doar ou partilhar um terreno para construção ou outro imóvel abrangido pela nova regra, não deixe a análise da documentação urbanística para o momento do ato.
- Título urbanístico anotado na certidão predial: é o mesmo que apresentar o título?
Esta é uma das questões que poderá suscitar dúvidas na aplicação prática das novas regras do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.
É relativamente frequente encontrarmos na certidão do registo predial anotações relativas a alvarás, licenças ou operações urbanísticas.
Perante uma dessas anotações, poderá colocar-se a questão:
Deve considerar-se que o título urbanístico foi apresentado para efeitos do artigo 4.º-A, n.º 14, alínea a), do RJUE?
Na nossa perspetiva, a resposta merece alguma cautela.
A nova disposição legal determina que, nos negócios jurídicos abrangidos, deve ser feita menção à existência do título urbanístico correspondente, quando este seja apresentado. Se o título não for apresentado, a lei prevê expressamente duas outras possibilidades: a declaração do transmitente de que dispõe do título, mas não o apresenta, ou a declaração de que não dispõe do título.
A certidão predial substitui o título urbanístico?
Entendemos que não se deve partir automaticamente desse pressuposto.
Uma coisa é existir uma anotação na descrição predial relativa a determinada operação urbanística.
Outra coisa é o título urbanístico correspondente ser efetivamente apresentado no ato.
A própria estrutura do artigo 4.º-A distingue estas realidades.
O n.º 9 estabelece, por exemplo, que determinadas operações de loteamento são objeto de inscrição no registo predial, enquanto o n.º 10 prevê a comunicação à Conservatória de determinados atos para efeitos de anotação à descrição ou de cancelamento oficioso.
Isto demonstra que existe uma relação entre a realidade urbanística e o registo predial, mas não significa necessariamente que a anotação registral passe a constituir, por si só, o título urbanístico.
A importância da letra da lei
Este é precisamente o ponto em que entendemos que deve existir alguma prudência.
A alínea a) do n.º 14 não diz simplesmente:
“quando o título urbanístico conste da descrição predial”.
A norma refere-se à existência do título “quando lhe seja apresentado”.
E, para a situação em que o título não é apresentado, prevê expressamente as alíneas b) e c).
Assim, numa interpretação literal da norma, entendemos que a mera existência de uma anotação oficiosa na certidão predial não deve ser automaticamente equiparada à apresentação do título urbanístico correspondente.
Isto não significa que a anotação seja irrelevante.
Pelo contrário: pode constituir um elemento documental muito importante para compreender a situação urbanística do prédio.
Mas são realidades que, juridicamente, importa distinguir.
Qual deverá ser a atuação mais prudente?
Perante um prédio cuja certidão predial contém uma anotação relativa a uma licença, alvará ou operação urbanística, entendemos ser prudente solicitar o respetivo título urbanístico e apresentá-lo no ato, sempre que possível.
Desta forma, não haverá necessidade de transformar uma questão interpretativa numa discussão no momento da transmissão.
Caso o título não seja apresentado, deverá ser ponderado o enquadramento adequado à luz das alíneas b) ou c) do artigo 4.º-A, n.º 14, consoante a situação concreta.
Porquê esta cautela?
Porque estamos perante uma norma que prevê uma consequência particularmente relevante: a falta da menção exigida pode determinar a anulabilidade do negócio jurídico.
Por isso, entendemos que, sobretudo numa fase inicial de aplicação destas novas regras, deve prevalecer uma abordagem preventiva.
Se existe o título urbanístico, o mais seguro é obtê-lo e apresentá-lo.
A existência de uma anotação na certidão predial é importante, mas não deve ser confundida, sem mais, com a apresentação do próprio título.
A nossa posição
Esta é uma matéria em que poderão surgir diferentes interpretações na prática.
Na ausência de uma orientação oficial que equipare expressamente a anotação oficiosa na descrição predial à apresentação do título urbanístico para efeitos da alínea a), entendemos ser mais prudente seguir a letra da lei.
Ou seja:
título apresentado → alínea a);
título não apresentado, mas transmitente declara que dispõe dele → alínea b);
transmitente não dispõe do título → alínea c).
Naturalmente, cada situação deverá ser analisada de acordo com a documentação concreta do prédio e com a operação que se pretende realizar.