A cessão da posição contratual num contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é uma operação relativamente comum no mercado imobiliário.
No entanto, é também uma operação que pode ter consequências fiscais relevantes, nomeadamente em matéria de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Um dos erros mais frequentes é olhar apenas para o contrato de cessão e não analisar o que está previsto no CPCV original.
E essa diferença pode alterar completamente o enquadramento fiscal da operação.
O que acontece quando se cede a posição num CPCV?
Imagine-se que A celebra um CPCV para comprar um imóvel a B.
Posteriormente, A decide ceder a sua posição contratual a C e, na escritura, o imóvel é vendido diretamente por B a C.
À primeira vista, pode parecer que A simplesmente “passou o contrato” a C.
Fiscalmente, porém, a operação pode ser tratada como uma transmissão sujeita a IMT.
O Código do IMT prevê expressamente situações de cessão da posição contratual e de ajuste de revenda como factos sujeitos a imposto.
E aqui está a questão fundamental: o CPCV permite a cessão?
A resposta a esta pergunta é essencial.
- O CPCV contém uma cláusula de livre cedência
Quando o CPCV prevê que o promitente comprador pode ceder a sua posição contratual a um terceiro, o próprio contrato-promessa e a posterior cessão enquadram-se nas situações previstas no artigo 2.º, n.º 3, alíneas a) e b), do CIMT.
Nestes casos, existem regras próprias quanto ao momento e ao valor sobre o qual incide o IMT.
Ou seja, não basta existir uma cessão: é necessário perceber em que condições essa cessão foi prevista e realizada.
- O CPCV não contém uma cláusula de livre cedência
Aqui a situação é diferente.
Se o CPCV não prevê a possibilidade de livre cedência, mas posteriormente o promitente comprador cede a sua posição e o contrato definitivo é celebrado diretamente entre o vendedor inicial e o terceiro, o CIMT enquadra esta situação como cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, prevista no artigo 2.º, n.º 3, alínea e).
Neste caso, o sujeito passivo do IMT é o contraente originário, ou seja, o promitente comprador inicial.
O cedente pode ficar sujeito a IMT mesmo sem comprar o imóvel?
Sim.
Esta é precisamente uma das situações que pode surpreender quem realiza uma cessão de posição contratual.
Quando estamos perante um ajuste de revenda, o IMT é, em regra, devido pelo contraente originário, não sendo aplicáveis determinadas isenções.
Existe, contudo, uma possibilidade de exclusão da incidência quando o contraente originário declarar, no prazo de 30 dias após a cessão ou o ajuste de revenda, que não recebeu nem pagou qualquer quantia para além da que já constava como sinal ou princípio de pagamento no CPCV, fazendo a demonstração através de documentos idóneos ou autorizando a Administração Tributária a aceder à sua informação bancária.
Por isso, a documentação e a forma como a operação é estruturada são fundamentais.
E se houver uma cláusula de livre cedência?
Neste caso, o tratamento fiscal é diferente.
O CIMT prevê expressamente a tributação da celebração do CPCV quando este contém uma cláusula que permite ao promitente adquirente ceder a sua posição, bem como da própria cessão realizada ao abrigo dessa cláusula.
Assim, dependendo da estrutura da operação, podem existir diferentes momentos de tributação e diferentes sujeitos passivos, sendo essencial determinar exatamente o que foi pago, por quem e em que momento.
Um exemplo simples
Imagine-se:
- A celebra um CPCV para comprar um imóvel por 200.000 €;
- A paga 20.000 € de sinal;
- Posteriormente, A encontra C, que pretende adquirir o imóvel;
- A cede a sua posição contratual a C;
- C celebra a escritura diretamente com o vendedor B.
Se esta operação for realizada sem uma cláusula de livre cedência no CPCV, pode estar em causa um ajuste de revenda.
Neste cenário, não se deve simplesmente concluir que “A não comprou o imóvel, por isso não paga IMT”.
O enquadramento fiscal tem de ser analisado à luz do artigo 2.º, n.º 3, alínea e), e do artigo 4.º, alínea g), do CIMT.
O erro que pode sair caro
Um dos maiores riscos é deixar a análise fiscal para o momento da escritura.
A cessão de posição contratual deve ser analisada antes de ser realizada, nomeadamente:
- o CPCV original;
- a existência ou não de cláusula de livre cedência;
- o valor do sinal;
- eventual valor pago pelo cessionário ao cedente;
- a forma como a cessão será formalizada;
- quem irá figurar como sujeito passivo de IMT;
- e o momento em que o imposto deve ser liquidado.
A própria Autoridade Tributária tem entendido que, nas situações de ajuste de revenda, o enquadramento depende da existência de uma verdadeira cessão da posição contratual e de o contrato definitivo vir a ser celebrado entre o promitente vendedor e o cessionário.
Por isso, antes de assinar uma cessão de posição contratual, é fundamental perceber:
O CPCV permite a cessão?
Quem fica sujeito a IMT?
Sobre que valor é calculado o imposto?
Existe algum valor pago além do sinal?
Quando deve o IMT ser pago?
Uma operação aparentemente simples pode ter consequências fiscais que só serão percebidas quando já for tarde para corrigir o problema.
No imobiliário, uma cessão de posição contratual bem estruturada começa muito antes da escritura.