Comprar uma casa ainda em projeto, em construção ou uma fração que ainda não foi constituída pode ser uma oportunidade interessante.
Mas também pode representar um risco significativo para o comprador.
Quando é celebrado um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) de um bem futuro, o comprador está a assumir um compromisso hoje relativamente a um imóvel que ainda não existe, pelo menos na sua configuração jurídica ou física definitiva.
E é precisamente aqui que devem surgir algumas perguntas antes da assinatura.
O que é um “bem futuro”?
Um bem futuro é, de forma simplificada, aquele que ainda não existe no momento em que o negócio é celebrado, mas que se prevê que venha a existir.
A lei admite a prestação de coisa futura e o Código Civil regula expressamente a venda de bens futuros.
No imobiliário, podemos encontrar esta situação, por exemplo, quando se promete comprar:
- uma fração autónoma que ainda não foi constituída;
- um imóvel que ainda está em construção;
- uma unidade que depende da constituição da propriedade horizontal;
- ou uma construção que ainda não foi realizada.
O problema não está, por si só, em comprar um bem futuro.
O problema está em assinar o CPCV sem definir rigorosamente aquilo que deverá existir no final.
“A casa vai ser exatamente como está no projeto?”
Não devemos partir desse princípio.
Num CPCV de bem futuro, é fundamental que o contrato identifique da forma mais precisa possível o imóvel que será entregue.
Plantas, áreas, lugares de garagem, arrecadações, acabamentos, materiais, equipamentos e demais características relevantes devem estar devidamente definidos.
Quanto mais vaga for a descrição, maior poderá ser a margem para discussão posteriormente.
E se a fração ainda não existir juridicamente?
Este é um dos pontos mais importantes.
Imagine-se que o comprador assina um CPCV para adquirir a futura fração “A”, mas o prédio ainda não está constituído em propriedade horizontal.
É necessário assegurar que o contrato estabelece claramente a obrigação de constituir a propriedade horizontal e de criar a fração que está a ser prometida.
Aliás, quando é celebrado um CPCV relativo a uma fração autónoma a constituir, a lei prevê, salvo estipulação expressa em contrário, que o promitente-vendedor deve diligenciar pela constituição da propriedade horizontal e pela obtenção da correspondente licença de utilização.
Ou seja, não basta dizer que “a fração será criada posteriormente”.
É importante perceber quem tem de tratar do quê, em que prazo e com que consequências se isso não acontecer.
E se o projeto mudar?
Esta é uma das situações que deve ser acautelada no CPCV.
O projeto aprovado pode sofrer alterações.
As áreas podem ser diferentes das inicialmente previstas, a distribuição pode mudar ou determinados elementos inicialmente apresentados podem deixar de existir.
Por isso, o contrato deve estabelecer claramente quais são as características essenciais do imóvel e quais as alterações que podem ou não ser introduzidas.
Uma coisa é uma pequena alteração técnica.
Outra é o comprador acabar por receber um imóvel substancialmente diferente daquele que contratou.
E se a construção não avançar?
Este é o risco mais evidente.
O comprador pode ter entregue um sinal significativo e, entretanto, a construção pode atrasar-se ou nem sequer avançar nos termos previstos.
Por isso, um CPCV de bem futuro deve prever claramente:
- prazo para conclusão;
- prazo para celebração da escritura;
- condições necessárias para a escritura;
- consequências dos atrasos;
- consequências da impossibilidade de conclusão;
- devolução do sinal;
- e, quando adequado, condições de resolução do contrato.
O CPCV não deve limitar-se a dizer que a escritura será realizada “após a conclusão da obra”.
É importante saber o que acontece se a obra não for concluída dentro do prazo.
E se o imóvel tiver uma hipoteca?
Também esta questão deve ser analisada.
Um imóvel em construção pode estar sujeito a financiamento e garantias a favor de uma instituição bancária.
O comprador deve perceber previamente como e quando será cancelada a hipoteca que incida sobre o imóvel ou sobre a futura fração, e quem ficará responsável pelos procedimentos necessários.
O objetivo é que, no momento da transmissão, o comprador saiba exatamente em que condições irá adquirir o imóvel.
O sinal fica em risco?
Como em qualquer CPCV, o regime do sinal pode assumir grande importância.
O contrato-promessa vincula as partes e, em caso de incumprimento, existem mecanismos legais específicos, incluindo o regime previsto para o sinal e a possibilidade de execução específica em determinadas situações. O Código Civil prevê expressamente a execução específica das promessas nos termos do artigo 830.º.
Por isso, antes de entregar um sinal elevado por um imóvel que ainda não existe, é essencial perceber em que circunstâncias poderá recuperar esse valor se o projeto não avançar ou se o vendedor não cumprir.
Num CPCV de bem futuro, recomendamos especial atenção a:
- Identificação do imóvel
O que está efetivamente a ser comprado?
- Projeto e características
As plantas e especificações fazem parte do contrato?
- Áreas e composição
O que acontece se as áreas finais forem diferentes?
- Constituição da propriedade horizontal
Quem fica responsável e dentro de que prazo?
- Licenciamento e situação urbanística
O que está aprovado e o que ainda depende de aprovação?
- Prazo de construção e escritura
Existe uma data-limite clara?
- Hipotecas e ónus
Como serão cancelados antes ou no momento da transmissão?
- Sinal e incumprimento
O que acontece ao dinheiro entregue se o negócio não se concretizar?
Afinal, qual é o maior risco? O maior risco não é simplesmente comprar um imóvel que ainda está em construção. É assinar um CPCV que não define claramente o imóvel que deverá existir, os passos necessários para o criar juridicamente e o que acontece se o resultado final for diferente do previsto.