Comprar um imóvel em Portugal continua a ser uma opção para muitos cidadãos que vivem no estrangeiro. No entanto, em 2026, houve uma alteração importante no regime do IMT que deve ser conhecida por quem pretende adquirir uma habitação em Portugal e não é residente fiscal no país.
O que mudou?
Com o Decreto-Lei n.º 97/2026 de 20 de maio, passou a estar prevista uma taxa de 7,5% de IMT para a aquisição, por não residentes, de prédios urbanos ou frações autónomas destinados exclusivamente a habitação.
Esta taxa é uma taxa única, não se aplicando as habituais taxas progressivas nem os benefícios ou reduções de IMT previstos para determinadas aquisições.
Assim, por exemplo:
- Na compra de um imóvel por 200.000 €, o IMT poderá ascender a 15.000 €;
- Num imóvel de 300.000 €, poderá ascender a 22.500 €;
- Num imóvel de 500.000 €, poderá ascender a 37.500 €.
Naturalmente, o cálculo concreto deve ter em consideração o valor que constitui a base tributável da transmissão, que, em regra, corresponde ao maior entre o valor declarado e o valor patrimonial tributário, nos termos do Código do IMT.
Quem é considerado não residente?
A aplicação desta regra depende da situação fiscal do adquirente. Por isso, não basta ter nacionalidade estrangeira para ser considerado não residente, tal como ter nacionalidade portuguesa não significa necessariamente ser residente fiscal em Portugal.
A situação de residência fiscal deve ser analisada antes da aquisição.
Há situações em que o não residente pode beneficiar de um regime diferente?
Sim.
A própria legislação prevê exceções à aplicação da taxa de 7,5%, nomeadamente em determinadas situações em que o adquirente seja considerado residente para efeitos fiscais em Portugal ou em que o imóvel seja destinado a determinados regimes de arrendamento habitacional.
Por isso, não é aconselhável assumir automaticamente que todos os não residentes pagarão sempre 7,5% sem analisar a situação concreta.
Um cuidado importante antes de comprar
Para quem vive no estrangeiro e pretende comprar casa em Portugal, o custo da aquisição não se resume ao preço do imóvel.
Antes de assinar qualquer contrato, é importante analisar:
- a situação fiscal do comprador;
- o valor patrimonial tributário do imóvel;
- o valor da aquisição;
- a finalidade da compra;
- o eventual enquadramento em regimes de benefício ou exceção;
- o IMT e o Imposto do Selo;
- e toda a documentação jurídica do imóvel.
Uma análise prévia pode evitar surpresas significativas no momento da escritura.
Em resumo
Um não residente que adquira, em 2026, um imóvel habitacional em Portugal pode ficar sujeito a uma taxa de IMT de 7,5%, sem aplicação das reduções ou isenções normalmente associadas às aquisições para habitação, salvo as exceções previstas na lei.
Por exemplo, num imóvel de 300.000 €, estamos a falar de 22.500 € de IMT, antes de considerar os restantes custos associados à aquisição.
A legislação fiscal está em constante alteração e a aplicação concreta do imposto depende sempre das circunstâncias do comprador e do imóvel. Por isso, antes de avançar com a compra, é fundamental confirmar previamente qual será o enquadramento fiscal aplicável.
Está a pensar comprar um imóvel em Portugal sendo não residente? Uma análise prévia da operação pode evitar custos inesperados.